Пример расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом

2.4 Расчет стоимости земли сравнительным подходом

Пример расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом
Ипотечное кредитование в Российской Федерации

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах…

Методы оценки залоговой стоимости жилой недвижимости с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования

2.2 Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому: местополож. коммун. устройства благоустр…

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское

4.3 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах…

Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)

3.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Подбор аналогов При расчете стоимости объекта цены 1 кв. м. комнат без улучшенного ремонта и с ремонтом определялись раздельно. В качестве аналогов для расчета цены 1 кв. м…

Оценка бизнеса предприятия ООО “Хирш на Садовом”

3.3 Оценка стоимости сравнительным (рыночным) подходом

На рынке города Перми деятельность в сфере сопровождения сделок с объектами недвижимого имущества ведет достаточно большое количество, как юридических лиц, так и риелторов, занимающихся частной практикой…

7.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами…

Оценка недвижимости сравнительным подходом

f2. Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом

В соответствии с НСО № 2 сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур. Этап 1. Сбор и проведение анализа информации о продажах и предложений подобного недвижимого имущества и выбор объектов сравнения…

Оценка недвижимости сравнительным подходом

3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке предприятий включает следующие методы: Ш Метод сделок (продаж)…

Оценка рыночной стоимости недвижимости

3.2 Расчет стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними…

Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

2.2 Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом

оценка недвижимость рынок жилой Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу…

Оценка стоимости недвижимого имущества

f3.2 Оценка делового центра сравнительным подходом

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах…

Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

2.3.1 Расчет стоимости сравнительным подходом

Расчет рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки производят по формуле: РС кв.м.=ЦП м/оа+/-к где, ЦП м/оа — цена продажи 1 кв.м. помещений объекта-аналога, руб. к — корректировка на отличительные признаки объекта-аналога от объекта оценки…

Оценка стоимости предприятия ООО “Аланд”

f2.3 Расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом

2.3.1 Имеется информация о сделках купли-продажи пяти сравниваемых объектов в загородном районе Информация об объектах приведена в таблице 2.3 Таблица 2…

Сравнительный подход при оценке стоимости бизнеса

f1 Теоретические аспекты оценки стоимости бизнеса сравнительным подходом

Источник: //econ.bobrodobro.ru/96694

Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки?

Пример расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.

При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.

66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

  1. Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
  2. Доходный – основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
  3. Затратный – определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

Выбор того или иного объекта производится исходя из специфики конкретного земельного участка.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Сравнительный подход

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Применение метода сравнения продаж возможно, если у специалистов есть информация о цене сделок купли-продажи в отношении аналогичных земельных участков.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

  • отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
  • определяются продажные цены участков-аналогов;
  • цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
  • рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

Метод распределения применяется для оценки застроенных участков.

Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход

Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

В рамках доходного подхода можно выделить три основных метода: капитализации земельной ренты/остатка для земли/потенциального использования.

Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

  • рассчитывается земельная рента;
  • определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
  • рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.

Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

  • рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
  • определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
  • определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
  • рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.

Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства.

Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

Затратный подход

Что касается затратного подхода, то он практически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.

Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).

Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: //zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnoj-stoimosti.html

Пример расчета рыночной стоимости земельного участка

Пример расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом

4. Определение стоимости объекта оценки
Физические характеристики
Право собственности
Условия финансирования
Условия продажи
Дата продажи (дата оценки)
Инженерные коммуникации
Площадь участка
Цена за ед. общей площади
Стоимость объекта оценки
Стоимость объекта оценки

Page 3

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная в рамках методов сравнительного подхода составила с учетом округления 1 300 тыс. руб.

4.2. Определение стоимости объекта доходным подходом

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным объектом собственнику.

Объект производственной недвижимости может приносить доход собственнику двумя способами – либо опосредованно в процессе использования в производстве, либо при сдаче данного объекта в аренду.

В настоящее время собственник не использует и не предполагает использовать оцениваемый нами объект недвижимости в каком-либо производственном процессе.

В связи с неразвитостью рынка аренды индивидуальных жилых домов в районе расположения оцениваемого объекта мы не располагаем какими-либо сведениями о сделках по аренде производственных зданий или потенциальном спросе и предложении на такую недвижимость. Так же мы не располагаем сведениями, с помощью, которых мы могли бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных объектов оценки. В связи с этим мы вынуждены отказаться от применения доходного подхода.

4.3. Определение стоимости объекта затратным подходом

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:- Расчет рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка.- Расчет стоимости воспроизводства (замещения) здания.Затратный подход в данной работе не применялся, поскольку земля является естественным благом, не создаваемым затратами труда человека.

5. Согласование результатов оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки.

Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:

  • Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
  • Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.
  • Способность параметров, используемых подходов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
  • Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Рассуждения о влиянии каждого подхода представлены в таблице 5.

Таблица 5. Согласование результатов, полученных различными подходами.

ПодходДоходныйЗатратныйСравнительный
Величина стоимости1 300 000
КритерийБаллы
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). 4 2
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта 5 2
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты 5 3
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного инвестора/продавца 5 2
Итого суммы баллов 9
Подход применялся нет нет да
Сумма баллов 9
Вес подхода, %  100,0%
Итоговая стоимость, руб. ~1 300 000

Таким образом, рыночная стоимость объекта оцениваемого земельного участка составила 1 300 000 рублей.

Источник: //userdocs.ru/informatika/18738/index.html?page=2

Юрист Сергеев
Добавить комментарий