Реверсия в оценке бизнеса это

Как расчитать стоимость реверсии в доходном подходе

Реверсия в оценке бизнеса это

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям: • возможность отразить действительные намерения потенциальногопокупателя (инвестора); • тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ; • способность учитывать конкурентные колебания; • способность учитывать специфические особенности объекта, влияющиена его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность). Метод капитализации доходов используется, если: • потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:1) метод кумулятивного построения;2) метод сравнения альтернативных инвестиций;3) метод выделения;4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

3. расчет стоимости реверсии

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 1) метод кумулятивного построения; 2) метод сравнения альтернативных инвестиций; 3) метод выделения; 4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Без рисковая ставка + Надбавка за риск.

Надбавка за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен выше при расчете ставки дохода на капитал в составе коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:• длительность прогнозного периода;• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;• ставка дисконтирования. Алгоритм расчета метода ДДП. 1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет.

Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. 2. Прогнозирование величин денежных потоков. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:1) потенциальный валовой доход;2) действительный валовой доход;3) чистый операционный доход;4) денежный поток до уплаты налогов;5) денежный поток после уплаты налогов.

Внимание

Инвестор в момент вложения старается рассмотреть объект с учетом возможных достоинств и привлекательности, учитывая денежный эквивалент имеющихся профитов с точки зрения соотношения их с ценой приобретения.

Действенность этого метода и его главное отличие от иных способов определения доходности заключается в учете целого комплекса параметров и их взаимного соотношения.

Эти параметры включают в себя поступление и отток капитала, капиталовложения, дебиторскую задолженность, структурные изменения.

Если брать показатели чистой прибыли, будь то прямые или косвенные, то они не позволяют оперировать настолько большим набором параметров. Методы стоимостной оценки Современная экономика различает три метода, дающих возможность оценить стоимость объекта недвижимого имущества.

Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости

Ставка дисконтирования – величина, применяемая для подсчета количества средств, ожидаемых к получению в будущем.Ставка дисконта в случае с недвижимостью высчитывается с учетом связки «риск-доход», включающей в себя всю полноту возможных рисков, присущих недвижимому имуществу.

Также принимаются в расчет уровень ликвидных инвестиций, компенсационные издержки, наличие системы инвестиционного менеджмента. 4 этап. Расчет ставки дисконта.

Назначением данной процедуры является определение величины финансовых поступлений, которые будут получены или выплачены по истечении заданного промежутка времени.

Данный показатель дает возможность увидеть соотношение риска к доходности оцениваемого объекта.

Расчет стоимости реверсии

ед.; i — ежегодный процент ее изменения; k — продолжительность холдингового периода, лет. Третий способ оценки стоимости реверсии основан на использовании оценки рыночной стоимости продаваемого актива известными методами, но на дату окончания прогнозного периода.

Доходный подход

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 1) метод кумулятивного построения; 2) метод сравнения альтернативных инвестиций; 3) метод выделения; 4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости. Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в разделе 4.1.

настоящего пособия при расчете ставки дохода на капитал в составе коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат. Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости.

Важно

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы: Ø компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции; Ø компенсацию за риск; Ø компенсацию за низкую ликвидность; Ø компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

Прочие доходы – это доходы, получение которых можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например: доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.

) и не включаемых в арендную плату. Операционные расходы – это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы подразделяют на:

  • условно-постоянные расходы (FC);
  • условно-переменные, или эксплуатационные расходы (VC);
  • расходы на замещение, или резервы (РЗ).

Размер условно-постоянных расходов не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг).

Этот способ может быть использован и при оценке арендованных на длительный срок объектов недвижимости при условии, что продажа происходит задолго до окончания сроков аренды. В этом случае стоимость реверсии рассчитывается как текущая на момент продажи стоимость недополученных арендных платежей по достаточно низкой ставке дисконтирования. Известно, что ставка дисконтирования отражает риски недополучения или потерь доходов. Чем выше эти риски, тем выше ставка дисконтирования. В данном случае при наличии заключенных договоров риски неполучения доходов минимальны, и, следовательно, ставка дисконтирования должна быть невысокой. Второй способ оценки стоимости реверсии базируется на анализе либо ежегодного, либо итогового процента изменения стоимости за холдинговый период.

Источник: https://1privilege.ru/kak-raschitat-stoimost-reversii-v-dohodnom-podhode/

АвтоЮрист юридическая помощь

Реверсия в оценке бизнеса это

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения — интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков.

Если оценщиком полностью полу чена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов.

Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости.

Многие оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула).

Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Оценка бизнеса

  • » ПВД (потенциальный валовый доход)» — «Потери от незанятости и при сборе арендной платы» + «Прочие доходы» = «ДВД (действительный валовый доход)»
  • «ДВД (действительный валовый доход)» — «ОР (операционные расходы)» — «Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью» = «ЧОД (чистый операционный доход)»
  • «ЧОД (чистый операционный доход)» — «Капиталовложения» — «Обслуживание кредита» + «Прирост кредитов» = «Денежный поток до уплаты налогов»
  • «Денежный поток до уплаты налогов» — «Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости» = «Денежный поток после уплаты налогов»

В практике оценки обычно вместо денежных потоков российские оценщики дисконтируют потоки ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами).

Реверсия

Представление о доходном подходе к оценке недвижимости.

Важно

Метод дисконтирования денежных потоков; его особенности и порядок использования.

Характеристика метода капитализации дохода. Представление о доходном подходе Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. В основе доходного подхода лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

Прочие доходы – это доходы, получение которых можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например: доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.) и не включаемых в арендную плату.

Операционные расходы – это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы подразделяют на:

  • условно-постоянные расходы (FC);
  • условно-переменные, или эксплуатационные расходы (VC);
  • расходы на замещение, или резервы (РЗ).

Размер условно-постоянных расходов не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг).

Реверсия в оценке бизнеса это

В задаче требуется найти текущую цену здания при действующей ставке дисконта в 11%. Первым делом требуется определить арендную плату с учетом ставки дисконта для каждого года: 1 год = 12 тыс./(1+11%) = 10 810, 81 денежных единиц; 2 год = 14 тыс./(1+11%) = 12 612, 61 денежных единиц; 3 год = 16 тыс./(1+11%) = 14 414, 41 денежных единиц.

Далее, согласно правилам, необходимо вычислить стоимость реверсии, которая будет равна: 4 год = 100 000/(1+0.11) = 90 090, 09 денежных единиц.

Таким образом, PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 денежных единиц.

Основным преимуществом данного метода является возможность его использования в случаях, когда существует функционирующая недвижимость, что позволяет отразить действительную рыночную цену компании и примерно спрогнозировать размер будущих денежных потоков.

Оценка недвижимости является сложным экономическим действием, которое сводится к применению разнообразных методик и способов выявления действительной цены. Наиболее частым в применении считается метод дисконтирования денежных потоков, используемый не только в российской действительности, но также за границей.

Суть методики Этот способ используется для вычисления дисконтированной цены финансовых поступлений, предполагаемых от объекта недвижимости в будущем.

Подобный метод может использоваться при имеющийся уверенности или предпосылках, что ожидаемые через определенный период времени денежные поступления будут существенно отличаться от текущих.

Источник: http://avtojurist-nn.ru/reversiya-v-otsenke-biznesa-eto/

Реверсия в оценке бизнеса – вопросы к юристу – 2019

Реверсия в оценке бизнеса это

, а оценка потока будущих доходов. В качестве дохода могут выступать прибыль предприятия, выручка, выплачиваемые или потенциальные дивиденды, денежный поток.

Рассмотрим каждый из методов доходного подхода более подробно.

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы.

При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП).

Денежные потоки — серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы.

Реверсия в оценке бизнеса

Метод капитализации доходов При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям: • возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора), • тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ, • способность учитывать конкурентные колебания, • способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность). Метод капитализации доходов используется, если: • потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину, • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Доходный подход к оценке бизнеса

Метод дисконтированного денежного потока Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При этом очень важно, когда собственно собственник будет получать доходы, и с каким риском это связано.

Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП).

Денежные потоки — серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы.

Метод дисконтирования денежных потоков — определение стоимости имущества суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него потоков дохода.

Расчёты проводятся по формуле: ,(1) где: PV — текущая стоимость, CF? — денежный поток очередного года прогнозного периода, FV — цена реверсии (расчёт величины стоимости имущества предприятия в пост прогнозный период), r — ставка дисконтирования, n — общее количество лет прогнозного периода. Основные этапы оценки предприятия методом ДДП: 1.

29. Использование методов доходного подхода при определении стоимости бизнеса

В некоторых случаях за­тратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, получен­ной другими подходами.

Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость биз­неса определяется по формуле: V = D/R , где: D — чистый доход бизнеса за год, R — коэффициент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогно­зировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтиру­ются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Область применения методов капитализации.Методы применяются в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода.

Пример оценки бизнеса (предприятия) доходным подходом

Структура активов предприятия хорошо сбалансирована, доля высоколиквидных активов примерно соответствует доле низколиквидных активов, при этом доля труднореализуемых активов достаточно мала – 5% от общего объема активов.

2. Основной источник финансирования предприятия – собственные средства (78% от всех средств предприятия), при этом краткосрочная и среднесрочная задолженность имеют размеры 5% и 17% соответственно при полном отсутствии долгосрочной кредиторской задолженности.

3.

Показатели ликвидности предприятия (Коэффициент покрытия, Коэффициент быстрой ликвидности, Коэффициент абсолютной ликвидности) уверенно превышают нормативные, что говорит о высокой степени готовности предприятия обслуживать свои краткосрочные и среднесрочные долги. 4. Низкий коэффициент концентрации привлеченного капитала является следствием преобладания собственных средств в общей структуре пассивов предприятия и говорит о высокой ликвидности предприятия в долгосрочной перспективе.

84. Затратный подход к оценке недвижимого имущества

Затратный подход основывается на принципе замещения: актив стоит не больше, чем составили бы затраты на замещение всех его составных частей.

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчете рыночной стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Оценка проводится в несколько этапов .

Рис. 1. Этапы проведения оценки

Методы расчёта Снс:

метод сравнительной стоимости единицы – исп-ся единичные скорректированнык укрупнённые показатели затрат на создание аналогичных объектов Снс = ПрямИздер+КосвИздер+ПрибПредп погрешность =20%

метод ст-ти укрупнённых элементов – суммирование затрат на созд-е основных элементов по справочникам КО-ИНВЕСТ погрешность =10%

Метод количественного анализа – пересчёт полной сметы затрат на создание погрешность = 5%

Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности (принцип замещения). Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Преимущества и недостатки затратного подхода представлены в табл. 2.

Таблица 2. Основные преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости

Иногда является единственно возможным к применению. Наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования.

Наиболее целесообразно применение при анализе наилучшего и наиболее эффективного испльзования

Применим для оценки в целях страхования и налогообложения. Позволяет оценить объекты на малоактивных рынках.

Значительная трудоемкость. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат. Несоответствие затрат на приобретение объекта затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.

Сложность определения накопленного износа (особенно старых зданий и сооружении

Наиболее точные результаты получают на основе применения затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Как и зачем оценивать стоимость бизнеса

При этом считается, что средства, вложенные сейчас, стоят дороже, чем деньги, полученные в будущем. Например, если мы положим в банк 1000 руб. под 10% годовых, то через год у нас будет 1100 руб., т.е.

эти 1100 через год стоят столько же, сколько тысяча на момент вложения.

где – это чистая стоимость денежных потоков, приведенная к моменту расчета проекта, Ft – суммарный денежный поток в периоде t, r – ставка дисконтирования (ставка приведения).

Виды реверсии

Самый простой пример – реверсия в недвижимости . Происходит она тогда, когда недвижимое имущество, переданное определенному лицу, возвращается к законному владельцу данного имущества.

Допустим, человек сдает свою квартиру в аренду.

Когда срок аренды заканчивается, и съемщики съезжают, владелец недвижимости снова становится полноправным владельцем своей квартиры, таким образом, его имущество реверсировалось.

Реверсия при получении кредита на данный момент используется не всегда и не везде, но все же используется. Практически всем людям знакомо слово ломбард – место, где можно получить деньги под залог драгоценностей или прочих видов имущества.

Когда лицо, желающее взять деньги в долг, дает кредитору определенное личное имущество, оно совершает реверсию. Но в данном случае реверсия – не возвращение имущества владельцу, а, наоборот, передача его во временное пользование стороннему лицу.

При создании определенного вида бизнеса реверсия – это возвращение вложенного капитала .

Уровень реверсии является показателем устойчивости бизнес-системы, что сказывается на привлекательности бизнеса для инвесторов: инвестор, как правило, стремится получить вложенные деньги назад как можно быстрее.

Поскольку возвращение вложенного капитала – это и есть реверсия, то ее показатель (обычно выражаемый во временном периоде или проценте возврата на конкретный период) очень важен для инвесторов.

Если ваш актив больше не дает дохода, то, что от него осталось , тоже будет считаться реверсией. Например, дом, сдаваемый внаем, перестал приносить владельцу доход, то, что остается от дома: строительный материал, из которого он сделан, площадь, которую он занимает – это реверсионные показатели, которые учитываются при экспертной оценке имеющегося или оставшегося имущества.

Вот какое многостороннее и широкое понятие «реверсия», которое используется буквально во всех сферах человеческой жизни.

Смотрите видео: Психоаналитик о курение, Антон Гайворонский, Игорь Чуваков. Оцениваем курильщиков, поведение, позы. (September 2019)

Источник: https://advokat60.ru/32870-reversiia-v-otsenke-biznesa.html

Реверсия в оценке бизнеса это

Реверсия в оценке бизнеса это
• Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

• Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

• Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирова ния объекта и величину стоимости реверсии. • Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового.

дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + П рочие доходы (4.22)

Доходный подход при оценке стоимости бизнеса (предприятия)

Порядок определения текущей стоимости денежных потоков и реверсии представлен в таблице 6.

Расчет текущей стоимости денежных потоков и реверсии После определения текущей стоимости денежных потоков реверсии иногда требуется внести заключительные поправки. Если же оценивается не контрольный пакет, то необходимо сделать скидку на недостаток прав контроля.

Прогноз валового дохода строится на основании рыночной информации об аналогичных источниках дохода. Применительно к недвижимости это, как правило, доход от сдачи в аренду. Применительно к бизнесу – это прогноз объема реализации товаров или услуг в денежном выражении.
На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа): или ЧОД / Коэффициент капитализации Метод дисконтированных денежных потоков.

Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е.

стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке. 4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Методы расчета стоимости реверсии

Чтобы учесть доходы, которые может принести бизнес за пределами периода прогнозирования, определяется стоимость реверсии.

§ доход от возможной перепродажи имущества (предприятия) в конце периода прогнозирования; § стоимость имущества (предприятия) на конец прогнозного периода. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбирается один из представленных в табл.

, где FV —ожидаемая стоимость в постпрогнозный период; CF(n+1) — денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода; DR — ставка дисконтирования; t — долгосрочные (условно постоянные) темпы роста денежного потока в остаточном периоде. Дата добавления: 2015-04-18 ; просмотров: 19 ; Нарушение авторских прав

Реверсия в оценке бизнеса

Реверсия в оценке бизнеса это

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения — интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков.

Если оценщиком полностью полу чена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов.

83. методы расчета стоимости реверсии

Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости.

Многие оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула).

Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Юрист Сергеев
Добавить комментарий